חלק ניכר מהלווים שהימרו על הלוואות פריים כחלק עיקרי של המשכנתא שלהם יאלצו לשלם בעתיד סכומים הרבה יותר גבוהים במקרה של העלייה בריבית הפריים. רבים מתקשים לשלם את ההחזרים והם מחפשים חלופות למיחזור המשכנתא. גם התקנות החדשות של בנק ישראל משנת 2011 מחייבות לקיחת 2/3 מסך הלוואות המשכנתא בריבית קבועה.

לוח שפיצר וקרן השווה

לוח שפיצר הינו מסלול החזר שבו הלווה  מחזיר את ההלוואה בהחזר חודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה לא כולל את ההצמדה למדד. לאחר התקנות של שנת 2011 רוב ההלוואות למשכנתא ניתנות על פי מסלול זה. המסלול השני העיקרי להחזר הלוואות משכנתא הוא בצורה של "קרן השווה" שבה התשלומים החודשיים הולכים ויורדים עם השנים כאשר הקרן הולכת ויורדת והריבית עליה קטנה בהתאם. השאלה ההיא איזה מסלול עדיף? 

אם נשווה בין שתי הלוואות זהות לחלוטין בתקופת ההלוואה, סכום ההלוואה ושיעור הריבית ניווכח כי מסלול "קרן השווה" עדיף. אך לא תמיד השוואה זו מביאה בחשבון את מה שחשוב ללווים. לדוגמה: הלוואה של 700 אלף שח לעשרים וחמש שנה בריבית קבועה של 6% תהיה בסיכום הכולל זולה יותר בקרן השווה ב 126 אלף ₪ ממסלול שפיצר, אך האם זה באמת עדיף? 

המרכיב האישי בחישוב החזרי המשכנתא

חישובים מתמטיים אלה אינם לוקחים בחשבון חישובים אישיים שאינם נמדדים במתימטיקה טהורה. הנתון האישי החשוב הוא הסכום שנוכל לקחת כהלוואה ויכולת ההחזר החודשית שלנו. ההחזר ההתחלתי של מסלול קרן השווה הוא גבוה משמעותית ממסלול שפיצר למרות שבהמשך הוא ירד. אבל בשלב ההתחלתי של חיינו, והוא השלב הקריטי, יהיה מאד קשה לזוג להוסיף למעלה מאלף ₪ כל חודש, למרות שבסוף הדרך נראה כאילו וירוויחו מכך. ואם יש לכם את יכולת ההחזר הגבוהה יותר, אז למה לא לקחת הלוואה במסלול שפיצר לחמש עשרה שנים במקום 25 שנים והדבר יוזיל לכם את ההלוואה באופן יותר משמעותי מהחסכון של 25 שנה במסלול קרן השווה. מכאן ניתן להסיק כי למרות הנתונים העדיפים למסלול קרן השווה על הנייר, בפועל מסלול שפיצר עדיף ובהפרש גדול.

גם אם לקרן השווה יש יתרון מספרי עקב ההחזר ההולך וקטן חודש בחודשו לעומת החזר קבוע לכל תקופת ההלוואה במסלול שפיצר, ניתן ליצור הלוואה במסלול שפיצר שבה ההחזר פוחת עם השנים בדומה לקרן השווה. במצב כזה הלוואה במסלול זה תהיה אטרקטיבית במיוחד. 

יועץ משכנתא

למרות שאין תשובה מובהקת למי משני המסלולים הללו עדיף, ניתן להבחין כי באופן מציאותי למסלול שפיצר יש עדיפות מסויימת, אך הדבר תלוי במצב האישי של כל לווה ולווה ובמצבו הכלכלי העכשווי והעתידי.