בשנת 2012 נכנסה לתוקפה תקנה כי הבנקים לא יוכלו לתת הלוואת משכנתא בריבית משתנה על יותר משליש ההלוואה הכוללת לצורך זה. הנגיד והמפקח על הבנקים פועלים כדי להקטין את שיעור ההלוואות הפריים וזאת כדי להביא, לטענתם, ליציבות גדולה יותר של החזרי המשכנתא ולהורדת הסיכון עבור הלווה. אבל בפועל מה שקרה הוא שלקיחת 2/3 מההלוואה הכוללת בריבית קבועה, או צמודת מדד, או מט"ח גרמה ללווים לשלם הרבה יותר על הדירה שלהם מאשר לפני כניסת התקנה לפועל. השאלה שעולה היא האם על הלווה שכבר לקח הלוואה (לפני התקנה החדשה) לשנות את מסלולי הלוואות המשכנתא שכבר לקח?

בשנים שלפני התקנה החדשה הצטרפו לשוק הנדל"ן משקיעים חדשים וזאת בעקבות הריבית הנמוכה ומינפו את השקעותיהם בענף הנדל"ן על ידי הלוואות בריביות משתנות צמודות ו/או הלוואות מט"ח. התקנות החדשות הביאו לכך שאנשים שנוטלים כיום הלוואות פריים משלמים כיום סכומי החזר גבוהים הרבה יותר ממה ששולם לפני כן והדבר יכול להגיע לכד פי שלוש בתשלום החודשי על הריבית בלבד. גם הלוואות לטווח ארוך הכוללות תשלום עבור הקרן עלו באופן משמעותי בהחזרים החודשיים. ולכן השאלה האם להיפטר מהלוואות פריים במקומה.

כיצד לבדוק זאת

כמו תמיד, הכלים העומדים לרשות האנליסטים הם נתוני העבר שבעזרתם ניתן לנסות לצפות את העתיד בהתאם למצב הכלכלי הנכון להיום ולזה הצפוי בקרוב. אין סיבה שהשיעורים ההיסטוריים יחזרו על עצמם. ריבית הפריים משנת 2003 ועד היום עמדה על שיעור של 5.25% ומשנת 2000 ועד היום עמדה על 6.3 בקירוב. נראה כי ריבית הפריים כיום נמוכה מהמוצע, אך הצפי הוא שהיא תעלה.

מחזור משכנתא

אז מה עושים?

האם עכשיו הוא הזמן הנכון להפוך את הלוואות הפריים להלוואות בריבית קבועה, והאם יש לזה יתרון בהחזר החודשי? שינויים במדד כמעט ולא משפיעים על ההחזר החודשי, אך הם כן מייקרים באופן משמעותי את קרן ההלוואה בזמן שבהלוואת פריים היא לא משתנה כלל. בחישוב השוואתי לקיחת הלוואה ל 25 שנה ובהתאם לנתונים, עולה כי הלוואת פריים עדיפה וזולה יותר מהלוואה קבועה. למרות התנודתיות של הלוואות פריים בהחזרים החודשיים ובהתאם לניתוח השוק בעשור האחרון הלוואה מסוג זה עדיין עדיפה.

למרות כל זאת  לרבים חשובה יכולת ההחזר החודשית שלהם והיא גוברת על שיקול הכדאיות לטווח ארוך, ההמלצה היא להשאיר חלק מההלוואות בריבית פריים ולהעביר רק חלק מהן להלוואות בריבית קבועה.