שנת 2011 הוציא המפקח על הבנקים הנחיה כי הלוואת משכנתא בריבית משתנה מוגבלת לשליש מסך ההלוואה שבנק יוכל להעמיד ללווה. הנחייה זו יצאה בעקבות הגבלת נגיד בנק ישראל לכל ההלוואות במסלול פריים משתנה, הלוואת צמודות והלוואות לא צמודות וגם הלוואות דולריות, אירו או יין יפני. הכוונה היא ששני השלישים הנותרים יינתנו ללווה בריבית קבועה או צמודה, או לא צמודה, או בריבית משתנה כל חמש שנים ויותר.

ההנחייה החדשה הורידה את שיעור ההלוואות בריבית משתנה לשליש ממה שהיה קודם לכן. ההנחייה איננה כוללת הלוואות שנלקחו לפני מועד כניסת התקנה לפועל, ומיחזור הלוואה שנלקחה לפני כניסת התקנה מתאפשר, אך ללא הגדלת החלק המשתנה שבהלוואה.

הורדת הסיכון ללווים

הרעיון שעמד מאחורי הנחיה זו הוא הורדת או הגבלת הסיכון של הלווים לצורכי דיור בגלל הריבית המשתנה. ההחזר של הלוואה בריבית קבועה הרבה יותר יציב מאשר ההחזר של הלוואות בריבית משתנה או במסלולי פריים ומט"ח. לעומת זאת יש להבין כי סך התשלומים החודשים בהלוואה בריבית קבועה גבוהים יותר מההחזרים בהלוואת פריים. עוד חיסרון מגיע בדמות עמלת ההיוון העתידית שמשמעותו הוא קנס שנהוג בסוג הלוואות אלה במידה והלווה מעוניין למחזר את המשכנתא , או למכור את הדירה ולהחזיר ההלוואה לבנק.

כולם באותה הסירה – האמנם?

ההנחייה החדשה תקפה לכל הלווים ללא קשר למצבם הכלכלי. גם לווים חזקים כלכלית לא יורשו לקבל יותר משליש ההלוואה בריבית פריים משתנה למרות שלכאורה הם יכולים לעמוד בתנודתיות שלה. הסיבה היא שכאשר נכנסת תקנה חדשה היא חייבת לכלול את כל הלווים ולא רק את החלשים, והדבר כולל גם את זכאי משרד השיכון השונים וזוגות צעירים.

תקנות אלה גרמו לבנקים להרוויח הרבה יותר. שכן הבנק מעדיף לתת הלוואות צמודות מדד שמעניקות לו ריבית ריאלית המקטינה את חשיפתו למדד המחירים לצרכן, וזה מה שמהלך זה יצר הלכה למעשה. בנוסף לכך בהלוואות מסוג יש עמלת היוון כאשר הלווה מעוניין למחזר את ההלוואה שנלקחה בריבית קבועה שעכשיו ניכפת עליו.

ייעוץ משכנתאות

זוג צעיר המבקש לרכוש דירה כיום משלם 50% יותר על מחיר הדירה בעקבות התקנות הללו, מזוג צעיר שרכש את אותה הדירה באותו המחיר בשנת 2007. החובה לקחת 2/3 מההלוואה בריביות קבועות מעלה את ההחזרים שהזוג נדרש לשלם ואם ירצו לצאת ייקנסו בעשרות אלפי שקלים נוספים.

פעולות בנק ישראל מצביעות על כך שהאזרח הפשוט נדרש, שוב,  לשלם את המחיר של חוסר אחריותה של המדינה בטיפול בנושא הדיור ובעלייה הרצחנית של מחירי הדירות.

לייעוץ משכנתאות מקצועי על ידי חיים לוי יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי לחץ כאן.