ברוב הבנקים לא יאשרו לכם הלוואת משכנתא בשיעור שעולה על 70% מערך הנכס שברצונכם לרכוש. את ערך הנכס מחשב הבנק על פי הנקוב בחוזה והערכה של שמאי לפי הנמוך בינהם. המצב הקשה במחירי הדירות בשנים האחרונות הביא לירידה במספר המעוניינים לרכוש דירה ולא משיקולים של כדאיות או חוסר כדאיות, אלא לרוב משיקולים של חוסר יכולת לעמוד בתשלומים הגדולים של רכישת דירה והחזר המשכנתא. 

 

 

 

 

 

תשלומים שונים בעת הרכישה

רכישת הנכס איננה מסתכמת רק בתשלום עבור הנכס, אלא שיש תשלומים לנותני שירותים נוספים כגון:

 

עורך דין

מתווך דירות

שמאי

קבלן שיפוצים וחברת הובלה

שירותי מימון של הבנק

ועוד

בנוסף לכל זאת מחייב הבנק בפוליסת ביטוח משכנתא (נוספת לביטוח חיים למשכנתא וביטוח הנכס עצמו) כדי לקבל הלוואה מסוג זה. ביטוח המשכנתא מאפשר במקרים מסויימים להגדיל את גובה ההלוואה בעסקת הרכישה. אם באופן רגיל מאשר הבנק הלוואה עד לגובה של 70% משווי הנכס, הרי שאם תרצו הלוואה גדולה יותר יהיה עליכם לבטח את ההלוואה בביטוח חיצוני.

 

איך מבטחים את ההלוואה בביטוח חיצוני

נכון להיום החברה היחידה המעניקה שירות זה בארץ היא חברת EMI שהיא חברת בת של AIG העולמית. החברה הוקמה בשנת 1998 והיא כפופה למפקח על חברות הביטוח. שירותיה של החברה אפשריים במסגרת בנק מזרחי טפחות, משכן של בנק הפועלים וגם בנק לאומי למשכנתאות. על ידי ביטוח כזה ניתן להשיג מינוף של עד 95% מעלות הנכס הכולל, אבל הדבר הוגבל עד 90% בלבד למעט מקרים חריגים שבהם ללווה יש חוסן כלכלי מוצק ובטוח.

 

את הבקשה לביטוח עושה הבנק ולא אתם באופן ישיר מול חברת EMI. כלומר, הבנק עומד מול חברת הביטוח ולא הלווה עצמו. הלווה ממלא את הטפסים לבקשה בעזרת פקיד המשכנתאות של הבנק, והוא זה שמעביר את הבקשה לחברת הביטוח. הדרישות של חברת הביטוח מהלווה דומות לדרישות של הבנק המעמיד את ההלוואה והן כוללות את כושר ההחזר של הלווה, ההכנסה הפנויה שלו, ההיסטוריה של האשראי שלו ושווי הנכס הכולל.

 

מסלולי הביטוח

 

חברת EMI מאפשרת שני מסלולים עיקריים: המסלול הקלאסי ומסלול זהב. המסלול הקלאסי הוא המסלול המוצע לכלל המעוניינים בהלוואה בשיעור של 90% והפרמיה משולמת לחברת הביטוח במזומן בתשלום חד פעמי. הפרמייה תלוייה בתקופת ההלוואה ובאחוז המימון. לדוגמה: עם שווי הנכס הוא מליון שקל ותבקשו הלוואה בגובה 90% שהם 900 אלף שקל תהיה הפרמיה בסך 3.75% כלומר, בשווי של 34 אלף שקל. בקשת הלוואה של 75% בלבד שהם 750 אלף שקל יישאו פרמייה של 28 אלף שקל. ברור שבמצב זה לא כדאי לעשות את העיסקה מכיוון שהפער בין ההלוואה שהבנק מוכן להעמיד לכם בגובה של 70% לעומת 75% שהם תוספת של 5% בלבד לא ישתלם לשלם פרמייה כל כך גבוהה על סכום שבפועל שיהיה נמוך הרבה יותר.